Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Ипотечные договоры имеют длительный срок исполнения. Предусмотреть изменение финансового положения на период 20-30 лет достаточно сложно, поэтому граждане сталкиваются с проблемой продажи квартиры под залоговым обеспечением. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, какие документы для этого нужны и как проводится процедура продажи квартиры под залогом, подробно в этом материале.

Причины реализации жилья

Самым распространенным случаем, когда требуется продажа квартиры в залоге у Сбербанка – недостаток денежных средств в связи с изменением материального положения стороны. Расторжение кредитного договора может быть причинами:

• Сокращение по основному месту работы в связи с ликвидацией предприятия.
• Сложности с поиском постоянной занятости в малонаселенных регионах с неразвитой инфраструктурой.
• Появление на содержании большого числа иждивенцев – новорожденных детей, нетрудоспособных престарелых родителей, подача иска бывшей супругой, признанной нуждающейся.
• Прекращение брака при покупке квартиры в совместную собственность при выплате средств за счет общего семейного бюджета.
• Потеря трудоспособности, если такое условие отсутствует в страховом полисе при оформлении ипотеки квартиры.
• Резкое ухудшение здоровья, что привело к невозможности исполнять должностные обязанности на ранее занимаемом месте в связи с потерей навыков.
• Разногласие между родственниками, которые оформляли жилье в долевую собственность по ипотечному договору или иное препятсвие для исполнения взятых на себя обязательств.

Так же продажа квартиры в ипотеке Сбербанка может быть вызвана отсутствием необходимости покупки именно этого конкретного жилья в связи с переездом в другой регион заемщика или за рубеж, получения в наследство недвижимости годной для проживания, прекращения брака, для создания которого приобреталась квартира с целью создания семьи. Также, реализация недвижимости связывается с перерегистрацией прав несовершеннолетнего на другую жилплощадь, если квартира приобреталась с целью обеспечения его квадратными метрами при согласовании и разрешении сделки органом опеки и попечительства.

Варианты расторжения договора по ипотеке

При невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору должник может прекратить договор вследствие:

• переуступки права требования с заменой стороны обязательства – заемщика – другим лицом, желающим приобрести квартиру, выплаты производятся в прежнем объеме, но другим гражданином;
• продажа ипотечной квартиры при условии возврата затраченных средств в пользу заемщика за вычетом процентов за пользование банковским кредитом, при покупке более дешевого жилья на вырученные деньги или полном отказе от приобретения недвижимости;
• обмен на квартиру меньшей или большей площади при согласовании всех изменений с кредитующим банком при заключении нового договора и снятии обременений со старого объекта недвижимости.

Что нужно для продажи квартиры в ипотеке

Для продажи жилья необходимо соблюдение следующих условий:

• требуется найти человека, который обладает достаточной суммой средств для погашения задолженности в счет приобретения имущества;
• на совершение сделки получено письменное согласие банка;

И ещё одно важное обстоятельство - договором должно быть предусмотрено досрочное погашение ипотеки без существенных санкций.

Внимание: Сбербанк не всегда готов пойти на досрочное расторжение договора, поскольку целью его заключения является получение прибыли на процентах. В связи с этим предварительно обязательно нужно дождаться одобрения Сбербанка перед тем как принимать аванс или начинать процедуру отчуждения.


Следует обратить внимание, что обременение с квартиры снимается только при полном погашении задолженности по ипотечной квартире. После этого происходит регистрация перехода права собственности на нового владельца. Согласиться ли на это новый покупатель, оценивает ли он свои риски, насколько такая сделка будет невыгодна банку, выясняется в каждом случае индивидуально.

Этапы продажи квартиры в залоге у Сбербанка

Заключение договора купли-продажи при расторжении ипотечного соглашения осуществляется в несколько шагов:

1. Предоставление в банк-кредитор заявления о согласовании продажи недвижимости в залоге. Уточнение, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка при условии расторжении определенного договора.

2. Поиски покупателя, согласного заплатить задаток и внести полную стоимость квартиры до внесения изменений в Росреестр о снятии обременения в виде залога – ограничения на распоряжение недвижимостью.

3. Внесение задатка, которым оформляется первоначальная плата в счет договора купли-продажи, снятие залога, регистрация перехода собственности на покупателя.

4. После снятия обременения происходит выплата оставшейся части долга за квартиру. Перечисление средств зачастую осуществляется при использовании банковских ячеек, к которым участники сделки имеют доступ только на определенных этапах продажи при предоставлении подтверждающих документов, хотя возможен вариант с участием банковских аккредитивов.

5. Оформление сделки в органах Росреестра, выдача новой выписки ЕГРП о сведениях об объекте недвижимости.

Получение справки из Росреестра и банка об отсутствии задолженности по ипотечному договору на заемщике, выдача закладной.

Важно: при составлении документов важно заручиться поддержкой грамотного юриста. Такая схема проведения сделки имеет ряд недостатков и может вызвать правовые риски как для банка, так и для заемщика. К примеру, при заключении договора задатка и расторжении договора по причинам, не связанным с умышленным и виновным поведением покупателя, возврат средств производится в двойном размере в качестве штрафной санкции. Указанное требование предусмотрено гражданским законодательством.

Риски для заемщика при продаже залогового имущества

Должнику рекомендуется заранее позаботиться о продаже квартиры, если он реально оценивает ситуацию и приходит к выводу, что выплачивать платежи в полном объеме он согласно представленного банком графика не сможет. Ни в коем случае нельзя дожидаться объявления о просрочке и начисления пеней и штрафов, а уж при наложении ареста на недвижимое имущество говорить о его продаже сможет только банк-залогодержатель. Это повлечет реализацию имущества на публичных торгах самостоятельно банком-кредитором, при этом стоимость квартиры будет определена Сбербанком. В связи с этим вернуть средства в затраченном размере на приобретение недвижимости будет невозможно в полном объеме. Есть вероятность, что заемщик еще и останется должен кредитору из-за недостатка вырученных денег.

Сроки оформления сделки

Продажа ипотечной квартиры занимает (как правило):

• снятие обременения – 10 дней;

• регистрация перехода права собственности – 10 дней;

• заключение договора купли-продажи, предоставление его в органы Росреестра – 5 дней;

• получение согласия банка – до 30 дней при анализе представленных документов для проведения сделки.


Скоростная продажа квартиры приведет к существенному снижению ее стоимости ниже рыночной. Это позволяет быстро реализовать имущество, но в качестве негативного последствия будут значительные потери денежных средств.

Альтернативные варианты действий с обременённой квартирой

Не дожидаясь накопления задолженности в связи с нарушением требований ипотечного договора можно обратиться в банк, предоставить доказательства изменения материального положения заемщика и подать заявление:

• о реструктуризации задолженности – решение принимается тем же кредитором;
• о рефинансировании долга – обычно должники обращаются в другое банковское учреждение.


В этих случаях оформление кредита осуществляется как при первичной ипотеки со сбора документов и предоставления их для рассмотрения в банк-кредитор для оценки платежеспособности должника и оценки его кредитной истории.

Обратите внимание, что положительное решение будет принято по изменению обязательств только при наличии кредитной истории с высоким рейтингом при отсутствии просрочек. При наличии задолженности рекомендуется обращаться в Государственную корпорацию АИЖК, предоставляющую субсидирование и льготные ставки для погашения ипотечных долгов.

Изменить договор кредитования возможно если:

• при увеличении периода выплаты средств – это повлечет уменьшение ежемесячного взноса;

• при снижении процентной ставки – возможно участие в новых программах с льготными условиями, оплата части долга за счет средств материнского капитала, по программе Молодая семья и др.;

• при изменении валюты выплаты средств – предположительно ранее сделка была заключена в расчете на европейскую или американскую валюты при получении средств заемщиком в рублях.

Как вариант, также есть возможность сдать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, в аренду постояльцам для погашения платежей, а самому заемщику переехать временно в другое жилье, к родственником, до момента улучшения финансового положения.

Наши риелторы окажут помощь и при продаже квартиры в залоге и если вы решите сдать ее - +7 (499) 277-7956

Если самостоятельно пытаться продать квартиру в ипотеке сбербанка то могут возникнуть нюансы:

В соглашениях следует четко прописывать условия о передаче денежных средств, находящихся в банковских ячейках при предъявлении определенных документов, поскольку для покупателя есть возможность возврата денежных средств при неполучении квартиры, а у продавца возникает риск неполучения платы за жилье.

Если кредитором выступает Сбербанк, то рекомендуется проводить сделки при участии нового заемщика по договору ипотеки, варианты с оформление купли-продажи зачастую не одобряются в связи с высокой рискованностью из-за снятия обременений.

Не рекомендуется оформлять сделку без согласования с финансовым учреждением, выдавшим на покупку денежные средства. Лучше заранее поинтересоваться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка у сотрудников отделения, чем нести финансовые риски впоследствии. Кроме того, такие действия влекут порчу кредитной истории, восстановить сведения будет практически невозможно.

Все документы желательно подписывать в присутствии нотариуса и двух свидетелей. Это позволит подтвердить позицию сторон в случае рассмотрения дела в суде при возникновении спора.

+7-495-592-5252 8-926-926-0444